Φορολογική Μεταρρύθμιση Κύπρου 2026 Ακίνητα: Τι αλλάζει, τι παραμένει και γιατί έχει σημασία

Ο Αρτέμιος Μ. Μάλλας είναι Διευθύνων Εταίρος και Ιδρυτής της Kiklon Partners, εταιρείας εταιρικών και επιχειρηματικών υπηρεσιών που παρέχει ολοκληρωμένη υποστήριξη σε επενδυτές και επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται ή επιθυμούν να δραστηριοποιηθούν στην Κύπρο, καθώς και ιδρυτής της δικηγορικής εταιρείας AM MALLAS LLC. Είναι δικηγόρος στην Κύπρο με πολυετή εμπειρία στο εταιρικό και εμπορικό δίκαιο, στην ακίνητη περιουσία, στο φορολογικό δίκαιο και σε θέματα μετανάστευσης στην Κύπρο.

Κατά τη διάρκεια της καριέρας του έχει διατελέσει συνεταίρος σε γνωστή δικηγορική εταιρεία στην Κύπρο, όπου χειρίστηκε σύνθετες υποθέσεις εταιρικού δικαίου, ακινήτων και μετανάστευσης, συνεργαζόμενος τόσο με τοπικούς όσο και με διεθνείς πελάτες.

Ο Αρτέμιος είναι επίσης Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της American Academy Larnaca, ενός από τα ιστορικότερα ιδιωτικά σχολεία της Κύπρου με πορεία σχεδόν 120 ετών. Παράλληλα, δραστηριοποιείται ενεργά στο επιχειρηματικό οικοσύστημα της Λάρνακας, συνεργαζόμενος με επιχειρηματίες, ιδρυτές και θεσμικούς φορείς σε τοπικό και διεθνές επίπεδο.

Ο Αρτέμιος είναι μέλος του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου από το 2017 και κάτοχος επαγγελματικών πιστοποιήσεων ICA και CySEC AML.

Φορολογική Μεταρρύθμιση 2025

Στις 22 Δεκεμβρίου 2025, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε ένα εκτεταμένο πακέτο φορολογικής μεταρρύθμισης, με την πλειονότητα των διατάξεων να εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Ο τομέας των ακινήτων βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της μεταρρύθμισης και, κατά την άποψή μου, οι αλλαγές κινούνται συνολικά προς μια πιο ισορροπημένη και λειτουργική κατεύθυνση. Ο νομοθέτης δεν επέλεξε να αποθαρρύνει την αγορά ακινήτων, αλλά να τη διορθώσει εκεί όπου υπήρχαν στρεβλώσεις, διατηρώντας παράλληλα τη δυναμική της.

Η ουσία της μεταρρύθμισης στον τομέα των ακινήτων είναι ότι:

• διευκολύνει τους αγοραστές, μειώνοντας φορολογικά εμπόδια και αναγνωρίζοντας τοπραγματικό κόστος στέγασης
• προσφέρει πιο δίκαιη μεταχείριση στους πωλητές
• στηρίζει έμπρακτα τους ενοικιαστές, αναγνωρίζοντας για πρώτη φορά φορολογικά το κόστος ενοικίου
• διατηρεί την ελκυστικότητα των επενδύσεων σε ακίνητα, χωρίς αιφνιδιαστικές ή τιμωρητικές παρεμβάσεις

Με απλά λόγια, η μεταρρύθμιση δεν «παίρνει πλευρά». Στόχος της είναι να δημιουργήσει ένα πιο καθαρό και προβλέψιμο πλαίσιο που λειτουργεί καλύτερα για όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων.

Στο παρόν άρθρο παρουσιάζω με απλό και πρακτικό τρόπο τι αλλάζει και τι παραμένει το ίδιο, τόσο για ιδιώτες όσο και για εταιρείες.

Στεγαστική δαπάνη και φορολογική ανακούφιση

Μία από τις πιο πρακτικές αλλαγές αφορά την κύρια κατοικία.

Εισάγεται νέα φορολογική έκπτωση έως €2.000 ανά σύζυγο ή συμβιούντα για:

• τόκους εξυπηρετούμενου στεγαστικού δανείου που αφορά κύρια κατοικία
  ή
• ενοίκιο που καταβάλλεται για κύρια κατοικία

Η προσέγγιση αυτή αναγνωρίζει μια βασική πραγματικότητα της κυπριακής αγοράς:

• δεν είναι όλοι ιδιοκτήτες
• μεγάλο μέρος του πληθυσμού ενοικιάζει την κύρια κατοικία του

Για πρώτη φορά, η φορολογική νομοθεσία αντιμετωπίζει ισότιμα την ιδιοκατοίκηση και τη μίσθωση.

Παράδειγμα
Ζευγάρι με δύο εξαρτώμενα τέκνα και οικογενειακό εισόδημα εντός των προβλεπόμενων ορίων, που καταβάλλει ενοίκιο €12.000 ετησίως, μπορεί να μειώσει το φορολογητέο του εισόδημα έως €4.000 συνολικά.

Κατάργηση της Ειδικής Εισφοράς για Άμυνα στο εισόδημα από ενοίκια

Πρόκειται για μία από τις πιο ουσιαστικές αλλαγές για επενδυτές σε ακίνητα.

Μέχρι σήμερα:

• τα ενοίκια φορολογούνταν με φόρο εισοδήματος
• επιβαρύνονταν επιπλέον με Ειδική Εισφορά για Άμυνα
• μέσω του μηχανισμού 3% επί του 75% του εισοδήματος

Από το 2026:

• το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται μόνο σε φόρο εισοδήματος
• η Ειδική Εισφορά για Άμυνα καταργείται πλήρως

Δεν πρόκειται για λογιστική αλλαγή. Πρόκειται για πραγματική μείωση φορολογικού βάρους.

Κεφαλαιουχικά κέρδη και ακίνητα (CapitalGainsTax)

Αυξημένες απαλλαγές Κεφαλαιουχικών Κερδών

Οι ισόβιες απαλλαγές Κεφαλαιουχικών Κερδών αυξάνονται ουσιαστικά ώστε να ανταποκρίνονται στις σημερινές αξίες της αγοράς ακινήτων.

Τι ίσχυε και τι ισχύει πλέον:

• Γενική απαλλαγή
  από €17.086 → σε €30.000
• Γεωργική γη
  από €25.629 → σε €50.000
• Κύρια κατοικία
  από €85.430 → σε €150.000

Οι αυξήσεις αυτές:

• αντικατοπτρίζουν τη σημαντική άνοδο των τιμών ακινήτων
• μειώνουν τη φορολογική επιβάρυνση οικογενειακής περιουσίας
• καλύπτουν περιπτώσεις μακροχρόνιας ιδιοκατοίκησης ή παλαιάς γης

Με πρακτικούς όρους, φορολογείται πλέον μικρότερο μέρος του πραγματικού κέρδους από την πώληση ακίνητης περιουσίας.

Εταιρείες πλούσιες σε ακίνητα (Property Rich Companies)

Τι σημαίνει η μείωση του ορίου από 50% σε 20%

Μέχρι σήμερα:
Μια εταιρεία θεωρείτο “πλούσια σε ακίνητα” μόνο αν:

• τουλάχιστον το 50% της αξίας τηςεταιρείας
• προερχόταν άμεσα ή έμμεσα από ακίνητα στην Κύπρο

Από το 2026:
Αρκεί πλέον:

• μόλις το 20% της συνολικής αξίας μιας εταιρείας
• να προέρχεται άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Κύπρο

Αποτέλεσμα:
Η πώληση των μετοχών αντιμετωπίζεται φορολογικά ως έμμεση πώληση ακινήτου και υπόκειται σε φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών (Capital Gains Tax)

Η αλλαγή αυτή διευρύνει σημαντικά το πεδίο εφαρμογής, καθώς:

• περισσότερες εταιρείες εμπίπτουν πλέον στο καθεστώς
• η πώληση μετοχών δεν προσφέρει αυτόματα απαλλαγή από φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών 20%, εφόσον η αξία της εταιρείας συνδέεται άμεσα ή έμμεσα με ακίνητα στην Κύπρο

Απλό παράδειγμα

Πριν το 2026:

• Συνολική αξία εταιρείας: €1.000.000
• Αξία ακινήτου στην Κύπρο: €300.000
• Ποσοστό αξίας από ακίνητο: 30%
• Η εταιρεία δεν θεωρείται πλούσια σε ακίνητα (κάτω από το όριο του 50%)
• Η πώληση των μετοχών δεν υπόκειται σε φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών 20%

Μετά το 2026:

• Το ίδιο ακίνητο αντιστοιχεί σε ποσοστό άνω του 20%
• Η πώληση μετοχών φορολογείται ως πώληση ακινήτου

Φόρος εταιρειών

Ο εταιρικός φόρος αυξάνεται:

• από 12,5%
• σε 15%

Για εταιρείες ακινήτων, η συνολική εικόνα παραμένει θετική, εφόσον οι δομές είναι ουσιαστικές και σωστά σχεδιασμένες.

Μερίσματα και ακίνητη περιουσία

Για κέρδη που παράγονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά:

• δεν φορολογούνται πλέον μερίσματα που δεν έχουν πραγματικά διανεμηθεί
• η πραγματική διανομή μερισμάτων υπόκειται πλέον σε Εισφορά για Άμυνα 5% αντί 17%, γεγονός που οδηγεί σε μείωση κατά12%

Αυτό επιτρέπει σε εταιρείες ακινήτων να διατηρούν κέρδη για επανεπένδυση, αναπτύξεις ή αποπληρωμή δανείων, χωρίς τεχνητή φορολογική επιβάρυνση.

Κατάργηση χαρτοσήμου

Ουσιαστική μείωση κόστους και γραφειοκρατίας

Η πλήρης κατάργηση του χαρτοσήμου μειώνει άμεσα το κόστος και την πολυπλοκότητα σε:

• συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων
• δανειακές και χρηματοδοτικές συμβάσεις
• συμφωνίες μετόχων
• εταιρικές και αναδιαρθρωτικές πράξεις

Για τον τομέα των ακινήτων, πρόκειται για πραγματική βελτίωση στην ταχύτητα και την ασφάλεια των συναλλαγών.

Υποχρεωτική πληρωμή ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος

Ένα σημείο που δεν αφορά τον φορολογικό συντελεστή αλλά τη συμμόρφωση είναι ο τρόπος πληρωμής των ενοικίων.

Από το 2026:

• ενοίκια ύψους άνω των €500 για ακίνητα στην Κύπρο πρέπει να καταβάλλονται μέσω τραπεζικού συστήματος
• δηλαδή μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή άλλου αναγνωρισμένου ηλεκτρονικού μέσου πληρωμής
• πληρωμές σε μετρητά για ποσά άνω των €500 δεν θεωρούνται αποδεκτές για φορολογικούς σκοπούς

Η ρύθμιση αυτή δεν αυξάνει τη φορολογία, αλλά:

• ενισχύει τη διαφάνεια
• διευκολύνει την τεκμηρίωση εισοδήματος και εξόδων

Τι παραμένει σε ισχύ για το εισόδημα από ενοίκια

Παρά τις αλλαγές στη φορολόγηση των ενοικίων, βασικά και κρίσιμα στοιχεία του πλαισίου παραμένουν αμετάβλητα

Συγκεκριμένα:

1. εξακολουθεί να εφαρμόζεται η έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια, πριν τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος
2. παραμένει η δυνατότητα μείωσης του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια με πραγματικά και τεκμηριωμένα έξοδα, όπως:
3. έξοδα διαχείρισης ακινήτου
4. αμοιβές διαχειριστών ή agents
5. ασφάλιστρα ακινήτου
6. λοιπά λειτουργικά έξοδα που συνδέονται άμεσα με την εκμίσθωση

Η Φορολογική Μεταρρύθμιση του 2026 δεν αλλάζει απλώς συντελεστές. Επαναπροσδιορίζει τον τρόπο με τον οποίο η ακίνητη περιουσία φορολογείται, διακρατείται και μεταβιβάζεται στην Κύπρο. Οι αυξημένες απαλλαγές στα Κεφαλαιουχικά Κέρδη, η κατάργηση της Εισφοράς για Άμυνα στα ενοίκια, η αναγνώριση του κόστους στέγασης για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, αλλά και η αυστηρότερη προσέγγιση σε εταιρικές δομές που συνδέονται με ακίνητα, συνθέτουν ένα πιο σύγχρονο και ισορροπημένο πλαίσιο.

Για ιδιώτες, επενδυτές και εταιρείες, το ουσιαστικό ζητούμενο από το 2026 και μετά δεν είναι απλώς η κατανόηση των αλλαγών, αλλά η σωστή τους εφαρμογή στην πράξη. Η φορολογία των ακινήτων παραμένει ελκυστική και ανταγωνιστική, υπό την προϋπόθεση ότι οι συναλλαγές, οι δομές και οι επιλογές γίνονται με γνώση, διαφάνεια και σωστό σχεδιασμό.

Το παρόν άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Κάθε περίπτωση έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες και απαιτεί εξατομικευμένη ανάλυση με βάση τα πραγματικά δεδομένα και το ισχύον νομικό και φορολογικό πλαίσιο.

Kiklon Partners: www.kiklonpartners.com

AM MALLAS LLC: www.mallaslaw.com