Quo vadis? Προς τα πού βαδίζεις? Το αγωνιώδες αυτό ιστορικό ερώτημα πολύ πιθανό να ταιριάζει απόλυτα στη σημερινή κατάσταση πραγμάτων που αφορούν την ανάπτυξη του λιμανιού και της μαρίνας της Λάρνακας αλλά και την ευρύτερη αναπτυξιακή πορεία της πόλης.
Οι σημερινές αποφάσεις θα προδιαγράψουν ποια μορφή θα πάρει η πόλη τις επόμενες δεκαετίες.
Θα μπορέσει άραγε να ξεφύγει από τη τωρινή σχετική στασιμότητα και να απογειωθεί σε μια αναπτυξιακή τροχιά η οποία θα την οδηγήσει σε μια θέση που να της αξίζει στο κυπριακό και διεθνές περιβάλλον? Ή θα μείνει μια μικρή επαρχιακή πόλη με λίγη γραφικότητα, λίγες επενδύσεις, ίσως με κάπως περισσότερο τουρισμό αλλά πάντα σε ένα περιορισμένο και ίσως παραμελημένο πλαίσιο?
Η διαδικασία που βρίσκεται σε εξέλιξη είναι ελπιδοφόρα μέν, αλλά είναι πολύ πιθανόν να έχουμε αγνοήσει κάποιους σημαντικούς παράγοντες οι οποίοι μπορεί να αποβούν καθοριστικοί για το μέλλον της πόλης.
Η βασική λογική πάνω στην οποία βασίζεται η τρέχουσα διαδικασία είναι η αντιπαροχή. Δηλαδή, ο χερσαίος χώρος του λιμανιού δίδεται στον επενδυτή για ανάπτυξη (θυσιάζεται!) και το αντάλλαγμα είναι να δημιουργηθούν σύγχρονες υποδομές στο λιμάνι για κρουαζιερόπλοια.
Ο χερσαίος αυτός χώρος ο οποίος σήμερα είναι θλιβερά υποβαθμισμένος αποτελεί στρατηγικό πόρο και στρατηγικό απόθεμα γής για τη πόλη ανεξάρτητα από το ιδιοκτησιακό καθεστώς του.
Το μεγάλο βασανιστικό ερώτημα, στο οποίο πρέπει να δώσουμε μια πλήρως ολοκληρωμένη και ολόπλευρα μελετημένη απάντηση, είναι: Ποια πρέπει να είναι για τη πόλη, η πιο χρήσιμη και η πιο κατάλληλη αξιοποίηση του στον ύψιστο βαθμό ; Αυτό που ονομάζουμε στο real estate “Highest and best use?’’.
Η δική μου απάντηση σε αυτό το βασανιστικό ερώτημα είναι ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να έχουν αγνοηθεί παράγοντες οι οποίοι μπορεί να αποβούν καθοριστικά αποφασιστικοί για το μέλλον και τις προοπτικές της πόλης.
Στη πρόσκληση του υπουργείου για εκδήλωση ενδιαφέροντος, από πιθανούς επενδυτές, οι στόχοι που τέθηκαν για αυτή την επένδυση είναι οι εξής:
Α. Να διασφαλιστεί μια επιτυχημένη και καινοτόμα βιώσιμη ανάπλαση του περιουσιακού αυτού στοιχείου.
Β. Ανάπλαση του λιμανιού για να ελκύσει την ανάπτυξη της αγοράς, κρουαζιέρας στην Ανατολική Μεσόγειο και να ανταποκριθεί στη ζήτηση καθώς και στις ανάγκες της μεταφοράς εμπορευμάτων,
Γ. Να μεταμορφώσει τη Μαρίνα σε ένα υψηλής ποιότητας λιμάνι αναψυχής,.
Δ. Ανάπτυξη των εγκαταστάσεων του Λιμανιού και της Μαρίνας σύμφωνα με τα αποδεκτά διεθνή πρότυπα έγκαιρα και σε χρόνο που να συμβαδίζει με τις αυξανόμενες ανάγκες της Κυπριακής οικονομίας.
Ε. Μεταφορά της ευθύνης για το μάρκετινγκ του Λιμανιού και της Μαρίνας στο επιλεγμένο ενδιαφερόμενο Μέρος για τη υλοποίηση των πιο πάνω.
Στ. Ανάπτυξη του περιβάλλοντα χερσαίου χώρου του Λιμανιού και της Μαρίνας για να γίνει πιο ελκυστικός στους επιβάτες κρουαζιέρας, στους χρήστες της Μαρίνας και στο γενικό κοινό.
Η. Λειτουργία του Λιμανιού και της Μαρίνας με βάση τις πιο ψηλές προδιαγραφές.
Περαιτέρω ανάμεσα στα κίνητρα που περιγράφονται στη πρόσκληση του υπουργείου προς τους ενδιαφερόμενους επενδυτές είναι και αυτό της δυνατότητας που παρέχεται σε ξένους επενδυτές, έναντι συγκεκριμένου ποσού, (2 εκατομμύρια ευρώ προς το παρόν) να εξαγοράσουν τη Κυπριακή Ιθαγένεια.
Εκατοντάδες χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα χερσαίου χώρου στο κέντρο της πόλης να θυσιαστούν για να γίνουν ελκυστικό εξάρτημα για τους επιβάτες κρουαζιέρας, τους χρήστες της Μαρίνας και στο γενικό κοινό, μοιάζει να είναι ένα πολύ ακριβό τίμημα για να έχουμε τουριστικό λιμάνι. Τη στιγμή μάλιστα που το λιμάνι αυτό δεν έχει και τόσο όγκο εργασίας από κρουαζιέρες και η αύξηση του προδιαγράφεται σε αρκετά μακρινό χρονικό ορίζοντα.
Επίσης αν λάβουμε υπόψη ότι οι τιμές των διαμερισμάτων προδιαγράφονται να αρχίζουν από τις €5,250 /m² τότε οι πιο πιθανοί αγοραστές θα είναι οι αγοραστές ιθαγένειας. Οι οποίοι όμως, όπως φάνηκε και αλλού, αγοράζουν αυτά τα ακίνητα και ως επι το πλείστον, τα αφήνουν ακατοίκητα.
Η ιδέα – εισήγηση για αυτό το θέμα, είναι ότι ο χερσαίος αυτός χώρος είναι φυσική προέκταση-επέκταση το αστικού εμπορικού κέντρου της πόλης.
Χωρίς να αποκλείει το τουριστικό χαρακτήρα,μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία ενός νέου επιχειρηματικού και εμπορικού κέντρου (Central Business District) με σύγχρονες υποδομές, απαλλαγμένου από τα βαρίδια και τους περιορισμούς του ιστορικού αστικού κέντρου, το οποίο με τους κατάλληλους σχεδιασμούς και τα κατάλληλα κίνητρα να αποτελέσει πόλο έλξης και εγκατάστασης διεθνών εταιρειών.
Να δημιουργηθεί ένας νέος πυρήνας ζωντάνιας και δημιουργικότητας μέσα στο κέντρο της πόλης ο οποίος θα διαχύσει αναπτυξιακά κύματα σε όλο το μήκος και το πλάτος της πόλης, στα περίχωρα καθώς και στην ευρύτερη ενδοχώρα.
Αν συμπεριλάβουμε στην εικόνα και το μήκος της ακτογραμμής των πετρελαιοδεξαμενών, το οποίο συνορεύει με το χώρο του λιμανιού και το οποίο θα απελευθερωθεί αργά ή γρήγορα και συνδυαστεί με το νέο επιχειρηματικό κέντρο τότε οι προοπτικές γίνονται πραγματικά τεράστιες.
Ένας μοναδικός συνδυασμός work, live and leisure. Ένα πακέτο το οποίο μπορεί άνετα να συναγωνιστεί παρόμοια κέντρα είτε στη Κύπρο είτε στο εξωτερικό.
Μπορεί κάποιος εύκολα να διερωτηθεί είναι πραγματοποιήσιμο αυτό το όραμα ή είναι απλά είναι ένα όνειρο θερινής νυκτός;
Αν ερευνήσουμε λίγο τις πόλεις που έχουν αναπτυχθεί σε τέτοια κέντρα, θα παρατηρήσουμε ότι παρουσιάζουν κάποια κοινά χαρακτηριστικά. Τα οποία, περιληπτικά και σε συντομία είναι περίπου τα εξής:
- Πλεονεκτική γεωγραφική θέση
- Υποδομές- (αεροδρόμιο, οδικό δίκτυο, ηλεκτρικό δίκτυο, τηλεπικοινωνίες, προσιτά κόστα επαγελματικής στέγης, γραφείων και στέγασης, ελκυστική ψυχαγωγία)
- Ξεκάθαρο νομικό σύστημα
- Φιλικό επιχειρηματικό περιβάλλον
- Προσφορά ψηλής ποιότητας εργατικού δυναμικού σε προσιτό κόστος
Τίποτε από όλα αυτά δεν υπολείπεται η πόλη της Λάρνακας. Ακόμα και αν σε κάποια από αυτά βρισκόταν σε μειονεκτική θέση υπάρχει πάντα ο δρόμος προς την ανάπτυξη τους. Πόλεις οι οποίες υπολείπονταν σε προσοντούχο εργατικό δυναμικό, όπως η Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι δεν δίστασαν να κάμουν εισαγωγή εργατικού δυναμικού για να προωθήσουν το στόχο τους.
Επομένως μια μελέτη ‘’ Highest and best use΄΄ για το συγκεκριμένο χώρο του λιμανιού θα πρέπει να συνδυαστεί με μια πολύ ολοκληρωμένη και περιεκτική μελέτηγια την αναπτυξιακή κατεύθυνση που θα πάρει η πόλη.
Τότε ο χώρος αυτός θα χρησιμοποιηθεί στα μέγιστα για να συνεισφέρει στην αναπτυξιακή πορεία της πόλης. Να δημιουργηθούν συνέργειες και με το τουριστικό χαρακτήρα του λιμανιού και της πόλης ούτως ώστε το ένα να ενισχύει το άλλο.
Λόγω της πολυπλοκότητας του και του μακρόχρονου της διάρκειας αυτού του εγχειρήματος, το έργο αυτό δεν μπορεί να δοθεί σε ένα επενδυτή. Ούτε το κράτος μπορεί να αναλάβει τη διαχείριση του.
Η μόνη αρχή που μπορεί να είναι η καθ ύλην αρμόδια, είναι η Δημοτική Αρχή, όπως συμβαίνει και σε άλλες πόλεις του εξωτερικού οι οποίες διαθέτουν ειδική υπηρεσία ανάπτυξης και διαχείρισης τέτοιων έργων.
Η Δημοτική Αρχή μπορεί να καθορίζει τα πλαίσια και επιμέρους έργα μπορούν να δίνονται σε επενδυτές.
Η Μαρίνα μπορεί να δοθεί σαν ξεχωριστό έργο σε επενδυτή και φαίνεται ότι όπως είναι διαμορφωμένο το πλαίσιο δεν θα αποτελέσει πρόβλημα. Πιθανότατα θα αποτελέσει και το έναυσμα για αυτή τη μεταμόρφωση της πόλης.
Το Λιμάνι μπορεί να κάνει σταδιακά τις επενδύσεις του και να μετατραπεί σε τουριστικό λιμάνι συμβαδίζοντας και με τη ζήτηση.
Η πορεία όμως που θα πάρει η πόλη χρειάζεται βασανιστική και πολύπλευρη μελέτη καθώς και διάθεση για ανάληψη ρίσκου. Τα σχέδια και οι μελέτες μπορούν να υπόκεινται σε συνεχείς αλλαγές και τροποποιήσεις ανάλογα με τις τρέχουσες εξελίξεις και το διαμορφούμενο περιβάλλον.
Η Λάρνακα,παρόλες τις ελλείψεις και τα μειονεκτήματα της μπορεί να γίνει διεθνές ή τουλάχιστο περιφερειακό επιχειρηματικό κέντρο.Υπάρχουν οι προυποθέσεις καθώς και η βασική υποδομή. Για το σκοπό αυτό όμως χρειάζεται στοχευμένη και μελετημένη δράση. Επεξεργασία και παροχή των κατάλληλων κινήτρων και ταυτόχρονα σχεδιασμός και δημιουργία των κατάλληλων υποδομών και ανάπτυξη σχέσεων και συνεργασιών με πόλεις που θα ενισχύσουν αυτό το στόχο.
Ελπίζω το σημείωμα αυτό να αποτελέσει έναυσμα και πηγή προβληματισμού για περαιτέρω έρευνα και μελέτη σχετικά με το καυτό θέμα που απασχολεί όλους μας.
Προς τα πού θα οδηγήσουμε τη Λάρνακα;
Γιώργος Σπυρόπουλος
MSc Civil Engineering
MSc Real Estate
Πηγή: Sigmalive.com
