Ελεγκτική Υπηρεσία: Έκτιζαν παράνομα και εξασφάλιζαν άδειες εκ των υστέρων

Σοβαρές αδυναμίες στη διαδικασία χορήγησης πολεοδομικών αδειών κατά παρέκκλιση, περιπτώσεις νομιμοποίησης αυθαίρετων αναπτύξεων, ανατροπές αρνητικών εισηγήσεων και καθυστερήσεις που ξεπερνούν ακόμη και τη δεκαετία καταγράφει η Ελεγκτική Υπηρεσία σε ειδική έκθεση που δημοσιοποιήθηκε σήμερα, 21 Οκτωβρίου 2026.

Η έκθεση, με αριθμό ΕΕ-ΕΥ 30/2026, εξετάζει τη λειτουργία του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) και εγείρει σοβαρά ερωτήματα για τον τρόπο με τον οποίο εγκρίνονται αναπτύξεις που αποκλίνουν από τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια.

Στον προλογισμό του, ο Γενικός Ελεγκτής Ανδρέας Παπακωνσταντίνου προειδοποιεί ότι ο μηχανισμός των παρεκκλίσεων, ο οποίος θεσπίστηκε για έκτακτες περιπτώσεις, κινδυνεύει να μετατραπεί σε παράλληλο σύστημα πολεοδομικής αδειοδότησης.

«Η εξαίρεση κινδυνεύει να μετατραπεί σε κανόνα», επισημαίνει χαρακτηριστικά.

Υπεραγορά λειτουργούσε αυθαίρετα – Εγκρίθηκε παρά τις απορρίψεις

Μία από τις χαρακτηριστικότερες περιπτώσεις αφορά υποστατικά σε βιομηχανική ζώνη, τα οποία είχαν αδειοδοτηθεί ως αποθήκες, αλλά λειτουργούσαν αυθαίρετα ως υπεραγορά.

Οι αιτήσεις για αλλαγή χρήσης είχαν απορριφθεί το 2012 και το 2014, ενώ είχαν εκδοθεί και δύο ειδοποιήσεις επιβολής.

Η Πολεοδομική Αρχή εισηγήθηκε εκ νέου την απόρριψη, προειδοποιώντας ότι πιθανή έγκριση θα μπορούσε να θεωρηθεί επιβράβευση της αυθαίρετης ανάπτυξης.

Ακόμη και το ΣΥΜΕΠΑ αναγνώρισε ότι η ανάπτυξη επηρέαζε ουσιωδώς τη στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, ενθάρρυνε την άναρχη ανάπτυξη και καταστρατηγούσε βασικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Παρά τις διαπιστώσεις αυτές, εισηγήθηκε τη χορήγηση προσωρινής πολεοδομικής άδειας τετραετούς διάρκειας, πρόταση την οποία υιοθέτησε το Υπουργικό Συμβούλιο.

Σύμφωνα με την έκθεση, μέχρι την ολοκλήρωση του ελέγχου η υπεραγορά φαινόταν να εξακολουθεί να λειτουργεί χωρίς να έχει εκδοθεί ακόμη η προσωρινή πολεοδομική άδεια, καθώς ο αιτητής δεν είχε ολοκληρώσει τις απαιτούμενες ενέργειες.

Έκτισαν κατοικία σε γεωργική γη και εξασφάλισαν έγκριση

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και υπόθεση στην επαρχία Αμμοχώστου, όπου εγκρίθηκε κατά παρέκκλιση κατοικία σε γεωργική γη υψηλής ποιότητας, εντός του Αρδευτικού Έργου Κοκκινοχωρίων.

Η Πολεοδομική Αρχή είχε επισημάνει ότι προηγούμενες αιτήσεις είχαν απορριφθεί, ότι η κατοικία είχε ήδη ανεγερθεί αυθαίρετα και ότι η ανάπτυξη συγκρουόταν με τον στόχο προστασίας της παραγωγικής γεωργικής γης.

Είχε επίσης προειδοποιήσει ότι πιθανή έγκριση θα δημιουργούσε κακό προηγούμενο.

Ωστόσο, το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε ομόφωνα την έγκριση, την οποία τελικά παραχώρησε το Υπουργικό Συμβούλιο.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία διαπίστωσε ότι δεν υπήρχαν επαρκή τεκμήρια εξέτασης κρίσιμων ισχυρισμών που χρησιμοποιήθηκαν για την αιτιολόγηση της θετικής εισήγησης.

Είκοσι κατοικίες χωρίς άδειες – Υπόθεση στην Αρχή κατά της Διαφθοράς

Στην έκθεση γίνεται επίσης αναφορά σε υπόθεση ανέγερσης 20 κατοικιών εκτός οικιστικής ζώνης στην επαρχία Λεμεσού, χωρίς τις απαιτούμενες άδειες.

Το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε την έγκριση των σχετικών αιτήσεων με αντισταθμιστικά μέτρα και το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας στις 8 Φεβρουαρίου 2023.

Η συγκεκριμένη υπόθεση παραπέμφθηκε από την Ελεγκτική Υπηρεσία στην Ανεξάρτητη Αρχή κατά της Διαφθοράς στις 27 Ιουνίου 2024.

Διευκρινίζεται ότι η υπόθεση αναφέρεται στην έκθεση για λόγους πληρότητας, χωρίς να αποτελεί αντικείμενο του συγκεκριμένου ελέγχου.

Άλλαζαν οι εισηγήσεις χωρίς να προκύπτει τι είχε διαφοροποιηθεί

Ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα αφορά τις περιπτώσεις κατά τις οποίες το Υπουργικό Συμβούλιο επέστρεφε αιτήσεις στο ΣΥΜΕΠΑ για επανεξέταση.

Σε πέντε υποθέσεις όπου το Συμβούλιο άλλαξε την αρχική του θέση μετά την αναπομπή, η Ελεγκτική Υπηρεσία δεν εντόπισε στους φακέλους καταγεγραμμένους λόγους ή νέα ουσιώδη στοιχεία που να εξηγούν τη διαφοροποίηση.

Σε τρεις από αυτές τις περιπτώσεις, η αρχική αρνητική εισήγηση μετατράπηκε σε θετική, ενώ στις άλλες δύο συνέβη το αντίθετο.

Παράλληλα, κατά την περίοδο 2020–2023, το ΣΥΜΕΠΑ διαφοροποιήθηκε από τις εισηγήσεις των Πολεοδομικών Αρχών σε 90 από 627 περιπτώσεις, ποσοστό 14,35%.

Το 2023 το αντίστοιχο ποσοστό έφτασε το 21,4%.

Σε έξι περιπτώσεις του ελεγχθέντος δείγματος, οι Πολεοδομικές Αρχές είχαν κρίνει ότι οι αναπτύξεις επηρέαζαν ουσιωδώς τη γενική στρατηγική των Σχεδίων Ανάπτυξης, γεγονός που συνιστά λόγο μη χορήγησης παρέκκλισης. Παρ’ όλα αυτά, το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε την έγκρισή τους.

Χρειάστηκαν 11 χρόνια για μία εισήγηση

Σημαντικές είναι και οι καθυστερήσεις στην εξέταση αιτήσεων.

Κατά την περίοδο 2020–2023, ο μέσος χρόνος εξέτασης κυμαινόταν από 25 έως 31 μήνες, ενώ καταγράφηκαν περιπτώσεις που ολοκληρώθηκαν σε λιγότερο από τρεις μήνες και άλλες που ξεπέρασαν τα δέκα χρόνια.

Χαρακτηριστική είναι υπόθεση σχολής τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, για την οποία υποβλήθηκε αίτηση το 2010.

Η ανάπτυξη περιλάμβανε αυθαίρετες τροποποιήσεις και επεμβάσεις, καθώς και υπερβάσεις πολεοδομικών παραμέτρων.

Η αρμόδια Πολεοδομική Αρχή χρειάστηκε 11 χρόνια για να υποβάλει την έκθεσή της στο ΣΥΜΕΠΑ, χωρίς να εντοπιστεί επαρκής αιτιολόγηση της καθυστέρησης.

Το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε την αίτηση το 2021, ενώ η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε τελικά τον Δεκέμβριο του 2023.

Αντισταθμιστικά μέτρα από €5.000 μέχρι €70.000 χωρίς σαφή μεθοδολογία

Η Ελεγκτική Υπηρεσία διαπιστώνει επίσης αδυναμίες στον καθορισμό των αντισταθμιστικών μέτρων που συνοδεύουν τις εγκρίσεις.

Σε δύο περιπτώσεις μεμονωμένων κατοικιών εισηγήθηκε η καταβολή €5.000 προς την οικεία Τοπική Αρχή, ενώ σε άλλες πέντε περιπτώσεις δεν προτάθηκε αντίστοιχο χρηματικό μέτρο.

Σε διαφορετική ανάπτυξη προτάθηκε επίσης ποσό €5.000, ενώ σε περίπτωση αλλαγής χρήσης σε ξενοδοχείο το ποσό έφτασε τις €70.000.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία αναφέρει ότι δεν κατέστη δυνατό να διαπιστωθεί πώς προέκυψαν τα συγκεκριμένα ποσά.

Ερωτήματα για τη θεσμική ανεξαρτησία του ΣΥΜΕΠΑ

Η έκθεση επισημαίνει και έναν ευρύτερο θεσμικό κίνδυνο.

Ο Πρόεδρος και τα μέλη του ΣΥΜΕΠΑ διορίζονται από το Υπουργικό Συμβούλιο, το οποίο έχει επίσης τη δυνατότητα να αναπέμπει υποθέσεις για επανεξέταση.

Ο συνδυασμός του τρόπου διορισμού, της δυνατότητας ανανέωσης της θητείας και της εξουσίας αναπομπής ενδέχεται, σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία, να δημιουργεί κίνδυνο ή αντίληψη κινδύνου για την ανεξαρτησία του οργάνου.

Η Υπηρεσία διευκρινίζει ότι η επισήμανση αφορά τη θεσμική διάρθρωση και όχι συγκεκριμένα πρόσωπα ή ενέργειες.

Μεταξύ άλλων, εισηγείται να εξεταστεί το ενδεχόμενο μεγαλύτερης θητείας των μελών χωρίς δικαίωμα επαναδιορισμού.

Γενικός Ελεγκτής: Κίνδυνος επιβράβευσης της παρανομίας

Στο επίκεντρο της έκθεσης βρίσκεται η προειδοποίηση ότι η εκ των υστέρων νομιμοποίηση αυθαίρετων αναπτύξεων μπορεί να υπονομεύσει την αξιοπιστία του πολεοδομικού συστήματος.

Ο Γενικός Ελεγκτής υπογραμμίζει ότι οι μεγάλες καθυστερήσεις επιτρέπουν σε παράνομες κατασκευές και χρήσεις να λειτουργούν επί χρόνια, δημιουργώντας τετελεσμένες καταστάσεις.

Όπως επισημαίνει, το κράτος κινδυνεύει να εγκλωβίζεται σε μια μακροχρόνια διαδικασία διαχείρισης παρανομιών, μέχρι η νομιμοποίηση να εμφανίζεται ως ευκολότερη επιλογή από την αποκατάσταση της νομιμότητας.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία ζητεί ουσιαστική επανεξέταση του πλαισίου παρεκκλίσεων, σαφέστερα κριτήρια, καλύτερη τεκμηρίωση των αποφάσεων, διαφανή υπολογισμό των αντισταθμιστικών μέτρων και αποτελεσματικότερη παρακολούθηση των αιτήσεων.

Η έκθεση βασίστηκε σε στοιχεία των μητρώων του ΣΥΜΕΠΑ και σε στοχευμένο έλεγχο 17 αιτήσεων της περιόδου 2020–2023. Η ίδια η Ελεγκτική Υπηρεσία διευκρινίζει ότι δεν αξιολόγησε την τεχνική πολεοδομική ορθότητα των αποφάσεων.

Πηγή: Sigmalive