Με απλά λόγια: Τι αλλάζει με το νέο Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας

Σε ισχύ βρίσκεται πλέον το νέο Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας, που στοχεύει στην παραχώρηση της δυνατότητας στους πολίτες, να νομιμοποιήσουν αυθαίρετες κατασκευές σε εγκεκριμένες αναπτύξεις, οι οποίες αφορούν κανονιστικές αποκλίσεις μικρής κλίμακας και οι οποίες δεν επηρεάζουν ουσιωδώς το σύνολο, το είδος της ανάπτυξης ή τις ανέσεις των περιοίκων.

Μέσω του Σχεδίου δίνεται η δυνατότητα να νομιμοποιηθούν μικρής κλίμακας αυθαίρετες κατασκευές σε οικιστικές, γεωργικές, κτηνοτροφικές, γραφειακές και βιομηχανικές αναπτύξεις και χώρους αναψυχής, που έγιναν μέχρι τις 13 Σεπτεμβρίου 2024 σε ήδη αδειοδοτημένες οικοδομές. Οι πολεοδομικές παρατυπίες μπορεί να αφορούν σε υπέρβαση στον συντελεστή δόμησης (20%-40% ανάλογα με την περίπτωση) ή κανονιστικές μικρής κλίμακας αποκλίσεις (απόσταση από σύνορα, κάλυψη βεραντών, πέργολες, κ.ά.).

Yποβολή Αίτησης

Μέχρι πότε εφαρμόζεται το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας;
Το  «Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας για τη Νομιμοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών σε Εγκριμένες Αναπτύξεις», που εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 13 Σεπτεμβρίου 2024, έχει ισχύ 6 μήνες, και  εφαρμόζεται για αιτήσεις που θα υποβληθούν από τις 23 Σεπτεμβρίου 2024 μέχρι και τις 23 Μαρτίου 2024, και αφορά μόνο περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών σε οικοδομές που εξασφάλισαν αρχικά  πολεοδομική άδεια ή/και άδεια οικοδομής μέχρι την ημερομηνία της Απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου.

Ποιες κατηγορίες ανάπτυξης καλύπτει το Σχέδιο;
Το Σχέδιο καλύπτει προσθήκες και μετατροπές με αύξηση του συντελεστή δόμησης σε:

Οικιστική Ανάπτυξη
Βιομηχανική και Βιοτεχνική Ανάπτυξη και Αποθήκες
Κτηνοτροφική Ανάπτυξη
Γεωργικές Αποθήκες
Εμπορική και Γραφειακή Ανάπτυξη (προσθήκες σε εγκριμένα ισόγεια καταστήματα), με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση
Ανάπτυξη αναψυχής/ψυχαγωγίας (καφετερία, εστιατόριο, σνακ μπαρ, κ.ά.), είτε με μετατροπή μεσοπατώματος σε κύρια χρήση, ή ως προκύπτει με οριζόντια επέκταση (εξαιρουμένων περιπτώσεων κοινόκτητων οικοδομών),  είτε επέκταση για δημιουργία υπαίθριου χώρου εστίασης, είτε οριζόντια επέκταση του εσωτερικού χώρου
Το Σχέδιο καλύπτει επίσης Αλλαγή χρήσης τμήματος οικιστικής μονάδας σε επαγγελματική στέγη.

Με το Σχέδιο είναι δυνατόν να εγκριθούν αποκλίσεις από τις πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης ή από τις σχετικές Εντολές του ΥΕ (αριθμός ορόφων, αποστάσεις, ύψος, μήκος επαφής, ύψος κατοικήσιμου χώρου, κ.ο.κ.).

Πως υποβάλλονται πολεοδομικές αιτήσεις;
Πολεοδομικές Αιτήσεις με το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας υποβάλλονται μέσω του μηχανογραφημένου συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ στις πέντε αρμόδιες Πολεοδομικές Αρχές (Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Πάφου και Αμμοχώστου -ΕΟΑ), στη νέα επιλογή με σήμανση «ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΑΜΝΗΣΤΙΑ 2024-2025».

Ποια επιπλέον σχέδια πρέπει να υποβληθούν;
Οι Πολεοδομικές Αρχές δεν παραλαμβάνουν τις αιτήσεις αν δεν πλήρεις, με βάση τα απαιτούμενα στους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αιτήσεις και Ιεραρχικές Προσφυγές) Κανονισμούς και στο μηχανογραφημένο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Υπενθυμίζεται ότι απαιτείται απαραίτητα η υποβολή αντιγράφου της άδειας οικοδομής (άδεια, όροι, εγκριμένα σχέδια), με έγχρωμη σήμανση των αυθαίρετων προσθηκών/μετατροπών επί των υποβληθέντων σχεδίων.

Απαιτείται οποιοδήποτε διαφορετικό έγγραφο από τα συνήθη συνημμένα σε πολεοδομικές αιτήσεις;
Με βάση τις πρόνοιες του Σχεδίου Πολεοδομικής Αμνηστίας είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση και υποβολή του εντύπου «Υπεύθυνη Δήλωση Μελετητή για Ημερομηνία Υλοποίησης Αυθαίρετων Κατασκευών», για την ημερομηνία υλοποίησης των αυθαίρετων προσθηκών, ώστε να αναλαμβάνεται η ευθύνη από αρμόδιο μελετητή ότι οι αυθαίρετες προσθήκες έγιναν πριν την ημερομηνία της Απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου.

Συντελεστής δομής
Ποιος θεωρείται ως ο «εγκριμένος με προηγούμενη άδεια συντελεστής δόμησης»;
Ο εγκριμένος με προηγούμενη άδεια συντελεστής δόμησης είναι ο ΣΔ που επιτρέπεται με βάση την πολεοδομική ζώνη, ή ο ΣΔ που προέκυψε με μεταφορά ΣΔ από διατηρητέα οικοδομή, ή και μετά από παρέκκλιση, εξαιρουμένου του επιπλέον ΣΔ που εξασφαλίσθηκε με βάση άλλα Σχέδια Παροχής Κινήτρων.

Πως υπολογίζω τη μέγιστη δυνατή αύξηση του Συντελεστή Δόμησης;
Το  κίνητρο της αύξησης του Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) αφορά την υπέρβαση στον επιτρεπόμενο Συντελεστή Δόμησης της ισχύουσας Πολεοδομικής Ζώνης, ή  υπέρβαση στον εγκριμένο με προηγούμενη άδεια ΣΔ, κατά 20% ή κατά 60 τ.μ., οποιοδήποτε είναι μεγαλύτερο, σε περιπτώσεις οικιστικής ανάπτυξης, ή κατά 20% σε περιπτώσεις βιομηχανικής, βιοτεχνικής, κτηνοτροφικής ανάπτυξης, ή γεωργικής αποθήκης, και κατά  20% ή 100 τ.μ, οποιοδήποτε είναι μικρότερο, σε περιπτώσεις αναψυχής/ψυχαγωγίας.

Το Σχέδιο ισχύει και σε περιπτώσεις εγκριμένης κτηνοτροφικής ή βιομηχανικής ανάπτυξης εκτός καθορισμένης Κτηνοτροφικής ή Βιομηχανικής Ζώνης;
Ναι, στις περιπτώσεις που οι εν λόγω αναπτύξεις εξασφάλισαν αρχική άδεια εκτός των καθορισμένων περιοχών (π.χ. με παρέκκλιση), με εξαίρεση τις οχληρές αναπτύξεις, δηλαδή Κτηνοτροφική Ανάπτυξη που αφορά χοιροτροφείο, ή Βιομηχανική Ανάπτυξη Κατηγορίας Α.

Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και σε Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα (ΠΕΧ);
Το Σχέδιο εφαρμόζεται και σε Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα (ΠΕΧ), νοουμένου πάντοτε ότι δεν επηρεάζονται οι ανέσεις, το περιβάλλον και η φυσιογνωμία της περιοχής, και ότι οι προσθήκες δεν συγκρούονται με άλλες ειδικές πρόνοιες για ΠΕΧ (π.χ. στις ΠΕΧ δεν επιτρέπεται  αύξηση του αριθμού ορόφων).

Υπάρχουν προϋποθέσεις για τις οποιεσδήποτε  προσθήκες;
Η πλέον βασική προϋπόθεση είναι οι προσθηκομετατροπές να εναρμονίζονται με τη μορφολογία της υφιστάμενης εγκριμένης οικοδομής και να έχουν υλοποιηθεί με κατάλληλα και ποιοτικά υλικά, ώστε η Πολεοδομική Αρχή να κρίνει ότι δεν επηρεάζονται δυσμενώς οι ανέσεις των περιοίκων, το περιβάλλον  και η φυσιογνωμία της περιοχής. Σημειώνεται ότι σε κάποιες περιπτώσεις η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατόν να εγκρίνει προσθήκες με προϋπόθεση την αντικατάσταση κάποιων υλικών ή τη μερική κατεδάφιση κατασκευών.

Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και για πολυκατοικίες;
Το Σχέδιο εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις πολυκατοικιών, για τις επιμέρους οικιστικές μονάδες, μόνο αν το Έντυπο ΕΑ υπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα αν έχουν εκδοθεί ή όχι ξεχωριστοί Τίτλοι Ιδιοκτησίας

Κατά συνέπεια, αν η αίτηση δεν είναι δεόντως υπογραμμένη, δεν θα παραλαμβάνεται από την Πολεοδομική Αρχή, εφόσον στο Σχέδιο διασαφηνίζεται ότι στις περιπτώσεις πολυκατοικιών,  δεν είναι δυνατή η εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 90(5) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου

Σε περίπτωση συμπλέγματος κοινόκτητων οικοδομών, η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατόν να απαιτήσει τις υπογραφές από τους συνιδιοκτήτες της συγκεκριμένης πολυκατοικίας μόνο.

Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας εφαρμόζεται και για ενιαίες οικιστικές αναπτύξεις;
Το Σχέδιο εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις ενιαίας οικιστικής ανάπτυξης, για τις επιμέρους οικιστικές μονάδες, χωρίς να απαιτείται η υπογραφή του Εντύπου ΕΑ από τους συνιδιοκτήτες, νοουμένου ότι η Πολεοδομική Αρχή κρίνει ότι δεν επηρεάζονται ανέσεις ή το περιβάλλον, και νοουμένου ότι δεν επηρεάζεται το κοινόκτητο τμήμα της ανάπτυξης, και οι προσθήκες είναι επί του μεριδίου της μονάδας.

Το Σχέδιο Πολεοδομικής Αμνηστίας ισχύει και για εταιρείες ανάπτυξης γης;
Σε περίπτωση ανάπτυξης από επιχειρηματία ανάπτυξης γης, όπου οι επιμέρους οικιστικές μονάδες είναι ακόμη εγγεγραμμένες σε ένα άτομο, οι επιμέρους αιτητές θα πρέπει να υποβάλλουν το σχετικό κατατεθειμένο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αγοραπωλητήριο έγγραφο, και η αίτηση να υπογράφεται και από τον ιδιοκτήτη ή τον εκκαθαριστή.

Επαγγελματική στέγη
Πότε είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης τμήματος κατοικίας σε επαγγελματική στέγη;
Η αλλαγή χρήσης τμήματος κατοικίας σε επαγγελματική στέγη αφορά μόνο περιπτώσεις αυτοτελούς μονάδας κατοικίας (ή και μονάδες αυτοτελούς διπλοκατοικίας που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες)

Πρέπει η ιδιοκτησία να εφάπτεται σε κύριο δρόμο όπου ισχύει η σχετική πολιτική του Σχεδίου Ανάπτυξης για δυνατότητα χωροθέτησης επαγγελματικής στέγης σε καθορισμένη Οικιστική Ζώνη;
Δεν απαιτείται να ισχύει η σχετική πολιτική του Σχεδίου Ανάπτυξης για δυνατότητα χωροθέτησης επαγγελματικής στέγης σε καθορισμένη Οικιστική Ζώνη, ωστόσο η Πολεοδομική Αρχή πάντοτε πρέπει να αξιολογεί αν διασφαλίζονται οι ανέσεις της περιοχής από τη μη συμβατή χρήση.