Seven Property Group: Λύσεις για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής των ενοίκων όλων των κτιριακών μονάδων
Σε μια αλλιώτικη συνάντηση βρέθηκαν μαζί την Παρασκευή 26 Νοεμβρίου, βουλευτές από διάφορα κόμματα στα γραφεία μας όπου ο Διευθύνων Σύμβουλος του ομίλου μας κ. Βασίλης Αρτεμίου παρουσίασε διάφορα προβλήματα που αντιμετωπίζουν ένοικοι και Διαχειριστικές Επιτροπές σε όλη την Κύπρο.
Αναφερόμενος στην υφιστάμενη Νομοθεσία Διαχείρισης, πρότεινε λύσεις που να βελτιώνουν την ποιότητας ζωής των ενοίκων όλων των κτιριακών μονάδων σε Παγκύπριο επίπεδο:
Διαχειριστικές Επιτροπές
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Πρέπει να υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή η οποία να αποτελείτε από 1 μέχρι 5 άτομα.
Δεν γίνεται ξεκάθαρο στην Νομοθεσία εάν υπάρχει η υποχρεωτική εγγραφή των ΔΕ στο Κτηματολόγιο ή όχι.
Πρόβλημα
Υπάρχει σύγχυσης μεταξύ Κτηματολογίου και Δικαστηρίων με αποτέλεσμα να βγαίνουν αποφάσεις οι οποίες αναιρούν η μια την άλλη.
Λύση
- Να ξεκαθαρίσει αυτό καθώς επίσης και οι διαδικασίες οι οποίες καθιστούν νομική οντότητα την ΔΕ. Οι ΔΕ πρέπει να εγγράφονται σε ένα επίσημο φορέα (Κτηματολόγιο ή Τοπικές Αρχές) για να μην μπορούν να αμφισβητούνται
Υποχρέωση καταβολής κοινοχρήστων
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Η υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων είναι στον ιδιοκτήτη (κύριοι των μονάδων)
Πρόβλημα
Πολλοί ιδιοκτήτες από λάθος ενημέρωση θεωρούν ότι αφού υπάρχει στο ενοικιαστήριο εγγραφούν που έχουν συνάψει με τον ενοικιαστή ο όρος ότι τα κοινόχρηστα πρέπει να καταβάλλονται από τον ενοικιαστή, θεωρούν ότι η ΔΕ έχει ευθύνη να εισπράττει από τους ενοικιαστές και ότι δεν έχουν καμία ευθύνη.
Λύση
- Αν και είναι ξεκάθαρο στην νομοθεσία πρέπει να δοθεί έμφαση ότι η υποχρέωση καταβολής κοινοχρήστων είναι πάντοτε στον ιδιοκτήτη.
Τρόπος επιμερισμού κοινοχρήστων δαπανών
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Η νομοθεσία προνοεί τον επιμερισμό των κοινοχρήστων με βάση τα τετραγωνικά μέτρα καλυμμένων και ακάλυπτων χώρων.
Πρόβλημα
Αυτό δημιουργεί προβλήματα κυρίως από ιδιοκτήτες ισογείων, καταστημάτων και ρετιρέ με μεγάλες βεράντες.
Λύση
- Να βρεθεί πιο δίκαιος τρόπος κατανομής πχ οι καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες να λαμβάνονται υπόψη αλλά ποσοστιαία πχ στο 30% οι καλυμμένες και 20% οι ακάλυπτες
- Να εξακολουθήσει να δίδεται η δυνατότητα επιλογής διαφορετικού τρόπου επιμερισμού εάν συμφωνεί το 100% των ιδιοκτητών
Είσπραξη κοινοχρήστων
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και Διαχείριση της Κοινόκτητης ιδιοκτησίας.
Πρόβλημα
Υπάρχουν αρκετοί ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα τους εκμεταλλευόμενοι είτε τα κενά της νομοθεσίας είτε του συστήματος ή και των δύο μαζί.
Λύση
- Ταχεία και χωρίς πολλά έξοδα διαδικασία εξασφάλισης κοινοχρήστων από ιδιοκτήτες που αρνούνται να πληρώσουν. Να ξεκαθαρίσει η διαδικασία για οικοδομές οι οποίες δεν έχουν ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας
- Άρση της προϋπόθεσης της νομοθεσίας για πληρωμή των δαπανών και μετά γίνεται κατορθωτή η κίνηση νομικής διαδικασίας
- Άμεσες και αυστηρές κυρώσεις για αυτούς που καθυστερούν να πληρώνουν (memo, απαγόρευση χρήσης κοινόχρηστων χώρων, αδίκημα το οποίο θα οδηγεί σε δίκη τον παραβάτη, έκδοση εξωδίκου προστίμου, κοκ)
- Απαραίτητη προϋπόθεση η προεξόφληση των κοινοχρήστων για να διασφαλίζεται η δυνατότητα αποπληρωμής των δαπανών
- Απαγόρευση μεταβίβασης ή υποθήκευσης ακινήτου το οποίο χρωστά κοινόχρηστα με βάση την κατάσταση λογαριασμού της ΔΕ. Απαραίτητη η προσκόμιση απόδειξης εξόφλησης πριν από μεταβίβαση ή υποθήκευση
- Για να μπορεί να γίνει έρευνα συνιδιοκτητών ή η όποια έρευνα για να εντοπίσεις έναν ιδιοκτήτη, πρέπει να κερδίσεις αγωγή στο δικαστήριο. Να δοθεί η ελευθερία στο κτηματολόγιο να δίνουν στοιχεία του ιδιοκτήτη στην Δ.Ε.
- Στις μεταβιβάσεις θα πρέπει να καταγράφονται περισσότερα στοιχεία του ιδιοκτήτη από τον λειτουργό εξυπηρέτησης. Απαραίτητα στοιχεία, Ονοματεπώνυμο, Διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.
Ασφάλιση Κοινόκτητης Οικοδομής
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Η Νομοθεσία προνοεί την υποχρεωτική ασφάλιση των κοινόκτητων οικοδομών έναντι των κινδύνων της πυρκαγιάς, του σεισμού και του κεραυνού.
Πρόβλημα
Οι πλείστες των πολυκατοικιών δεν είναι ασφαλισμένες. Αυτές που είναι ασφαλισμένες οι περισσότερες είναι λάθος ασφαλισμένες (μικρότερο ποσό ασφάλισης από το πραγματικό κόστος αντικατάστασης,
Λύση
- Ασφάλιση μόνο για φωτιά, κεραυνό και σεισμό (πρέπει να αυξηθούν οι κίνδυνοι)
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης
- Ασφάλιση προσωπικής ευθύνης μελών της ΔΕ
- Ασφάλιση ολόκληρου του κτιρίου και ο καθένας ξεχωριστά το περιεχόμενο του
- Υπό ασφάλιση των πλείστων οικοδομών. Η ασφάλεια θα είναι τουλάχιστο το σύνολο της εκτιμημένης αξίας ή αφού εμπειρογνώμονας καθορίσει το ποσό.
- Υποχρεωτική η κατάθεση της ασφάλισης σε αρμόδιο φορέα (κτηματολόγιο, τοπικές αρχές)
- Κυρώσεις σε περίπτωση που ένα κτήριο δεν έχει συμβόλαιο ασφάλισης
Συντήρηση και επιδιόρθωση Κοινόκτητων Οικοδομών
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και Διαχείριση της Κοινόκτητης ιδιοκτησίας.
Πρόβλημα
Σε περίπτωση που κάποιος ιδιοκτήτης δεν καταβάλει τα κοινόχρηστα ή τα έξοδα συντήρησης του κτιρίου, η νομοθεσία λέει πως η Διαχειριστική Επιτροπή πρέπει πρώτα να έχει πληρώσει για όλα τα έξοδα και μετά να κινηθεί νομικά εναντίον αυτού που δεν πληρώνει. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες και την Διαχειριστική Επιτροπή από το να κινούνται νομικά εναντίων αυτών που δεν πληρώνουν γιατί υποστηρίζουν ότι δεν φτάνει που αυτοί είναι που πληρώνουν πρέπει να επωμισθούν και τα υπόλοιπα έξοδα συν τα έξοδα της αγωγής (δικηγορικά και πραγματικά έξοδα δικαστηρίου).
Αρκετοί ιδιοκτήτες λόγω κυρίως ότι δεν τους επηρεάζει άμεσα (πρόβλημα στην ταράτσα, μπογιάντισμα, πρόβλημα ανελκυστήρα κοκ) δεν ενδιαφέρονται για την άμεση επίλυση του προβλήματος και την καταβολή του ποσού που τους αναλογεί με αποτέλεσμα τα προβλήματα να χρονίζουν και να μην επιλύονται.
Για παράδειγμα, εάν πρέπει να μπογιατισθεί το κτίριο ή να γίνει μόνωση της ταράτσας σε μια πολυκατοικία 8 διαμερισμάτων και το συνολικό κόστος είναι €8000 και ας πούμε ότι όλοι πρέπει να καταβάλουν το ίδιο ποσό δηλαδή από €1000. Δύο από τους ιδιοκτήτες αρνούνται για διάφορους λόγους να πληρώσουν το ποσό το οποίο τους αναλογεί. Με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες πρέπει να καλύψουν το κόστος και αυτών που δεν πληρώνουν και μετά η Διαχειριστική Επιτροπή θα μπορεί να κινηθεί νομικά να αξιώσει το ποσό που δεν έχουν καταβάλει οι δύο αφού πρώτα θα έχει πληρώσει επίσης και τα δικηγορικά και άλλα έξοδα. Επιπλέον, η όλη διαδικασία πιθανόν να πάρει και 2-3 χρόνια μέχρι να ξεκαθαρίσει.
Λύση
- Επιθεώρηση κτιρίων σε προκαθορισμένο χρόνο από αρμόδιο φορέα (κάθε πέντε χρόνια) και υποχρεωτική συντήρηση με βάση τα ευρήματα
- Ταχεία και χωρίς πολλά έξοδα διαδικασία εξασφάλισης χρημάτων από ιδιοκτήτες (βεβαίωση από εμπειρογνώμονα και άμεση καταβολή ποσού)
- Υποχρεωτική η καταβολή ποσού για την δημιουργίας αποθεματικού ταμείου το οποίο θα χρησιμοποιείτε μόνο για ανάγκες συντήρησης και επιδιόρθωσης
- Άρση της προϋπόθεσης της νομοθεσίας για πληρωμή των δαπανών και μετά γίνεται κατορθωτή η κίνηση νομικής διαδικασίας
- Επιδιόρθωση σοβαρών προβλημάτων από αρμόδιο φορέα και η δυνατότητα χρέωσης και είσπραξης του ποσού που αναλογεί στον κάθε ιδιοκτήτη / δημότη / πολίτη
Προσθήκες / τροποποιήσεις
Τι προνοεί η Νομοθεσία
Ο κύριος κάθε μονάδας μπορεί να προβεί σε μετατροπές, προσθήκες ή επιδιορθώσεις στην μονάδα του νοημένου ότι δεν παραβλάπτουν τα δικαιώματα άλλου κυρίου μονάδας, δεν επηρεάζουν με οποιοδήποτε τρόπο την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την ομαλή λειτουργικότητα της, δεν επηρεάζουν τους τοίχους της κοινόκτητης οικοδομής, το σκελετό, δεν θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλεια ή δεν αλλοιώνουν την εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής.
Πρόβλημα
Αρκετοί ιδιοκτήτες ελέω έλλειψης έλεγχου κυρίως μετά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας προβαίνουν σε προσθήκες, αλλοιώσεις και μετατροπές σε διάφορους κοινόκτητους χώρους.
Λύση
- Αυστηρότερος έλεγχος για τροποποιήσεις ή και προσθέσεις οι οποίες γίνονται στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους (κλείσιμο βεραντών, μπογιάντισμα μπαλκονιών και κάγκελων, τοποθέτηση διαφόρων αντικειμένων σε κοινόκτητους χώρους κοκ)
- Εξαναγκασμός επαναφοράς του μέρους που έτυχε παράνομής τροποποίησης στην αρχική του κατάσταση και η υποβολή κυρώσεων στους παραβάτες.
